L’impatto del COVID su migrazione, affitti e stile di vita

Kelvin Tetz

Mentre il mondo guarda indietro a tre ondate della pandemia di COVID-19, gli impatti sugli alloggi multifamiliari indicano importanti tendenze a medio e lungo termine che interessano investitori immobiliari, sviluppatori, costruttori e l’intero settore.

Sebbene i dati demografici tempestivi e concreti rimangano alquanto scarsi, una prospettiva di Moss Adams sui cambiamenti e la migrazione legati alla pandemia offre una visione delle tendenze che potrebbero avere un impatto sul settore immobiliare residenziale e commerciale.

Diffusione delle opportunità di crescita

L’emigrazione verso le regioni a basso costo è accelerata rispetto alle tendenze pre-2020, fornendo significativi motori di crescita per i mercati di immigrazione mentre i mercati di emigrazione cercano opportunità sfumate di sviluppo e investimento.

Le migliori scelte degne di nota sono i mercati suburbani e di terzo livello, che in precedenza avevano perso residenti a causa delle precedenti tendenze all’emigrazione come città e paesi della Central Valley della California e della Pennsylvania rurale. Questo fa ben sperare per mercati altrettanto trascurati che possono offrire opzioni interessanti a una forza lavoro che ora è più mobile che mai.

D’altra parte, l’effetto dell’era COVID-19 sui formati multifamiliari continuerà a favorire unità multi-camera da letto e più grandi con spazio per uffici domestici o apprendimento a distanza. La domanda di appartamenti urbani è rimasta indietro durante la pandemia, ma l’attrattiva della vita in città per i giovani professionisti e i pensionati che possono permettersi una seconda casa dovrebbe stabilizzarsi e i CBD aumenteranno probabilmente con il previsto ritorno al lavoro d’ufficio.

Cosa motiva la migrazione

Uno sguardo più da vicino ai fattori trainanti e alle tendenze rivela molti fattori che il settore immobiliare deve esaminare da vicino nelle sue strategie di go-to-market.

Prima della pandemia, l’emigrazione dagli stati ad alto costo è accelerata, guidata dalla mancanza di accessibilità abitativa, dalle modifiche alle leggi fiscali e da ambienti normativi e fiscali sempre più onerosi, tra gli altri problemi di qualità della vita.

Prima della pandemia, gli stati con un numero considerevole di famiglie in partenza includevano New York, New Jersey, California e Illinois, tutti stati con oneri fiscali significativi. Nello stesso periodo, l’immigrazione è accelerata in stati come Arizona, Florida, Idaho, Oregon, Carolina del Sud e Texas, generalmente stati con profili fiscali più bassi.

In media, circa il 10% della popolazione statunitense si sposta ogni anno, secondo l’US Census Bureau. Questa quota è lentamente diminuita nel tempo con la maturazione della tendenza all’urbanizzazione.

Randall Sakamoto

In confronto, dagli anni ’50 agli anni ’70, quando gran parte della popolazione ha scelto di migrare verso le grandi città dalle regioni rurali per migliori prospettive di lavoro e stili di vita, circa il 20% della popolazione si è trasferito ogni anno.

Una gran parte della popolazione si trasferisce ogni anno nelle città all’interno della stessa area metropolitana. Dal 2000, circa due terzi di coloro che si sono trasferiti sono rimasti nella stessa contea. Sebbene questa quota diminuirà senza dubbio man mano che i dati completi per il 2020 e il 2021 saranno disponibili, prevediamo che circa la metà dei traslocatori rimarrà nella stessa regione. Molti di questi traslocatori si sono trasferiti dai quartieri urbani ad alloggi suburbani o da condomini più piccoli e case unifamiliari a case più grandi in periferia che offrono più spazio per gli uffici domestici e l’apprendimento a distanza.

Dall’inizio della pandemia, la domanda di appartamenti in affitto e di case unifamiliari è rimasta elevata nelle periferie e nei quartieri meno densi al di fuori dei centri urbani. In aree della California come l’Inland Empire, Sacramento e parti della Central Valley, ad esempio, le famiglie si sono trasferite da contee costiere più costose a città dell’entroterra che offrono più soldi per l’edilizia abitativa.

Esaminando i settori immobiliari, è evidente che l’emigrazione verso regioni a basso costo si sta verificando su scala più ampia rispetto al periodo precedente al 2020. Prima dell’inizio della pandemia, circa il 15% dei traslocatori si trasferiva in uno stato diverso. Questa quota è aumentata nell’ultimo decennio poiché i vincoli di accessibilità economica, in particolare all’interno degli stati costieri, hanno gravato sulle famiglie.

Dove le opportunità sono migliori

Le osservazioni sui recenti tassi di assorbimento degli appartamenti forniscono una panoramica del futuro.

Mentre i proprietari hanno rapidamente affittato appartamenti liberi nei sottomercati del centro e nei quartieri densi nel 2021, l’affitto medio in alcuni mercati del centro è aumentato di circa il 5% dal 2020 e un importo ancora maggiore per alcuni sottomercati urbani di prim’ordine.

Le famiglie, in particolare quelle più giovani, stanno tornando nei quartieri urbani, attratte dalle opportunità e dai servizi che esistevano prima della pandemia: opportunità di lavoro diverse e dinamiche, servizi culturali e notturni e vivaci paesaggi urbani. Le famiglie più consolidate, così come i pensionati che cercano opzioni abitative più convenienti, si stanno trasferendo nei mercati secondari e terziari.

Con la normalizzazione delle economie locali e i riepiloghi dell’espansione, sembra che le tendenze demografiche prima della pandemia riemergeranno, portando a una forte crescita economica in una serie di aree metropolitane.

La pandemia lascerà senza dubbio un’impressione duratura sugli stili di vita e sui metodi di fare impresa negli anni a venire. Anche se tutti potrebbero aver bisogno di imparare a convivere con il COVID-19, i modelli migratori torneranno probabilmente alle tendenze pre-pandemia in cui le città dinamiche hanno attratto famiglie nuove e spesso più giovani, anche se le famiglie più consolidate si sono trasferite in luoghi più convenienti.

Kelvin Tetz, CPA, partner, guida la Moss Adams Real Estate Practice e pratica contabilità pubblica dal 1998. Ha sede a San Francisco. Randall Sakamoto è direttore della ricerca per Rosen Consulting Group, San Francisco.

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